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LA HIPOTECA… ¿QUÉ ES EXACTAMENTE?... ¿CÓMO FUNCIONA?... ¿QUÉ DEBO SABER?

No te puedes perder este artículo, en el que te contamos TODO lo que debes saber sobre LAS HIPOTECAS¿qué son realmente?... ¿qué comisiones llevan?... ¿qué cláusulas?... ¿cómo y dónde se firman?... ¿es posible que me cuelen algo sin saberlo?...

 

LA HIPOTECA… ¿QUÉ ES EXACTAMENTE?... ¿CÓMO FUNCIONA?... ¿QUÉ DEBO SABER?

 

Para mucha gente, LAS HIPOTECAS son algo que provoca pánico… incertidumbre… pero que realmente no saben ni lo que es… Por eso mismo hemos decidido hacer este post para que sepas todo lo que tienes que saber sobre este tema.

Básicamente, las HIPOTECAS tienen 3 fases:

  • 1ª FASE: Informarse y elegir la que más te conviene
  • 2ª FASE: Fase PRE-contractual (gracias a la Nueva Ley)
  • 3ª FASE: Fase Contractual. (Cuando se firma la compraventa de la vivienda)

Vamos a explicar cada FASE paso a paso.

 

1ª FASE. INFORMARSE Y ELEGIR LA HIPOTECA QUE MÁS TE CONVIENE.

Para informarte bien, lo primero que debes saber es qué es una hipoteca:

Hipotecas 6Los “Préstamos Hipotecarios”, o normalmente conocidos como “Hipotecas”, son el instrumento bancario más utilizado para comprar una vivienda. El banco te ofrece una cantidad de dinero a un interés relativamente bajo a cambio de que hipoteques la vivienda que compras.

¿Y qué significa esto exactamente? Que si no puedes pagar la hipoteca y se dan una serie de circunstancias, el banco puede vender la vivienda en una subasta pública.

Y MUCHO OJO CON ESTO, porque que el banco “te quite” la casa y la venda no significa que ya no tengas deuda… porque si la deuda es más grande que el precio en el que se vende la vivienda en subasta… siento decirte que te has quedado SIN casa y CON deuda en el banco.

Ahora, la pregunta del millón, ¿en qué te tienes que fijar para saber qué hipoteca te conviene? Pues, tienes que fijarte en estas 6 cosas:

  • Interés: Es el precio que pagas por el préstamo. Esto suele ser un porcentaje que va referenciado al Euribor. Puede ser Fijo (siempre pagas lo mismo) o Variable (depende del Euribor). Recomendación… si tienes pensado pagar la hipoteca en muy pocos años, mejor VARIABLE porque ahora mismo están los intereses muy bajos. Si tienes pensado cumplir con los 25 o 30 años de hipoteca… mejor FIJO, así no te preocuparás si en unos años comienza a subir de nuevo el Euribor, vale la pena vivir relajado.
  • Plazo de devolución: Es el tiempo que te da el banco para devolver el dinero. Normalmente el máximo son 30 años.
  • Financiación: cuánto dinero te da el banco. Actualmente, la mayoría ofrecen máximo el 80% del precio de tasación o del precio de venta (siempre del que sea más bajo). Esto es, que si el precio de la vivienda es 100.000 € y lo tasan en el mismo precio… el banco te daría máximo 80.000 €.
  • Comisiones: Esto es obvio. El banco es un NEGOCIO, y como todos los negocios su fín es ganar dinero, y por ello te cobran comisiones. Las comisiones más normales son:
    • Hipotecas 7Comisión de apertura. Debes saber que esta es LA ÚNICA comisión que el banco puede cobrarte por contratar la hipoteca. YA NO te pueden cobrar una comisión de estudio, como se hacía antes.
    • Comisión por amortización anticipada. Esta es una comisión que el banco te cobra por querer devolver todo o una parte del préstamo antes del tiempo acordado.
    • Comisión de novación. Esta es una comisión que el banco te cobra por cambiar el tipo de interés de la hipoteca, de variable a fijo o viceversa.
  • Cláusulas: Son condiciones que se incluyen en la hipoteca. De estas cláusulas, es importante que sepas 3 cosas:
    • Las “Cláusulas Suelo” ya están totalmente prohibidas. Esto era una cláusula que en algunas hipotecas antiguas aún está, que consiste en que ponían un límite a los intereses variables, de forma que si el Euribor bajaba mucho (como ahora), los intereses no podían bajar de cierto límite.
    • El Interés no puede ser negativo (el banco no te puede pagar dinero por el préstamo).
    • Siempre está la “Cláusula de vencimiento anticipado”, es decir, el “Embargo”. Con la nueva ley, el embargo se puede hacer durante la primera mitad de duración del préstamo, cuando se deban 12 meses o el 3% del préstamo; y durante la segunda mitad de la duración del préstamo, cuando se deban 15 meses o el 7%.
  • Garantías adicionales: Esto ya depende de tu poder económico. Hay hipotecas que te obligan a tener a alguien que te avale, o a hipotecar otra vivienda.

Con todo esto, ya tienes todos los datos para poder elegir bien una hipoteca. Es importante que sepas lo siguiente: “Aunque tengas un banco de confianza, pregunta en más bancos, porque muchas veces quien te hace la mejor oferta NO ES tu banco de confianza.”

 

2ª FASE PRE-CONTRACTUAL

Hipotecas 8Antes podía ocurrir que al banco “se le olvidara” decirte algún pequeño detalle de la hipoteca, y que luego tuvieras que pagar por algo que no sabías.

Ahora, gracias a la Nueva Ley Hipotecaria de 2019 esto ya no pasa. ¿Por qué? Porque es el notario quien se asegurará que sepas cada detalle.

¿Cómo? Una vez ya está preparada y aceptada tu hipoteca, el banco enviará toda esa información a la notaría que tú elijas. Es entonces cuando tendrás un plazo de 10 días para ir a esa notaría y que te expliquen todo sobre tu hipoteca, y puedas hacerle todas las preguntas que quieras. Si todo está bien, deberás firmar como que estás de acuerdo.

 

3ª FASE CONTRACTUAL

Hipotecas 9Una vez transcurridos esos 10 días en los que debías ir a la notaría para que te contaran todo sobre tu hipoteca, debes volver otra vez a la notaría pero esta vez ya a cerrar la compraventa. Por tanto, irás con los vendedores, el agente inmobiliario y con la persona que represente al banco.

Al mismo tiempo, firmarás tanto la escritura de compraventa como la hipoteca. Y se acabó; la vivienda por fin es tuya.

 

Y tú, ¿has sufrido alguna experiencia negativa al pedir una hipoteca? ¿estás pagando por algo que no te dijeron? ¿estás pensando en pedir una hipoteca dentro de poco?

Esperamos que te sirva de mucha ayuda este post.

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