A tod@s nos gusta encontrar gangas, ¿verdad?; comprar viviendas muy por debajo del precio de mercado, auténticos chollos. Pero recuerda que “Hacienda somos todos”, y Hacienda no entiende de chollos. Lo que es de Hacienda es suyo y de nadie más, y lo que piensas que hoy te ahorras, mañana lo pagas con creces. Aquí te explicamos todo lo que debes saber...
EL PROBLEMA DE ESCRITURAR A UN PRECIO DEMASIADO BAJO
¿Qué es lo que más nos gusta al ser humano? Comprar cosas rebajadas, por debajo del precio de mercado, principalmente cuando se trata de una vivienda. Disfrutamos mucho diciéndoselo a nuestra gente y sabiendo que hemos ahorrado mucho dinero. Pero… ¡cuidado!... porque no siempre todo es tan bonito.
Cuando compras una vivienda de segunda mano, deberás pagar siempre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en el caso de la Comunidad Valenciana es un 10% del precio de la vivienda. Es decir, si la vivienda cuesta 100.000 €, debes pagar 10.000 € de impuestos a Hacienda.
Hasta aquí todo normal, pero lo que la mayoría de gente no sabe es lo que te vamos a contar a continuación, porque es un fallo que comete muchísima gente.
Esto es lo que la mayoría de gente piensa:
“Entonces, si escrituramos en 90.000 € en vez de en 100.000 €, nos ahorramos 1.000 € en ese impuesto. Y si escrituramos en 80.000 € en vez de en 100.000 €, nos ahorramos 2.000 € en ese impuesto”.
Realmente sí, eso es verdad, pero si el precio es demasiado bajo te puede salir muy caro. ¿Por qué? Sigue leyendo…
TODAS las viviendas tienen un precio mínimo de venta. ¿Esto que es? Es el precio mínimo por el que la casa se debe vender. Este precio se puede calcular a partir del Valor Catastral de la vivienda, dato que podemos encontrar en el recibo del IBI. Este Valor Catastral, multiplicado por un indicador que cambia cada año, te da ese precio mínimo de Venta. Este es el precio mínimo que Hacienda establece a esa vivienda.
¿Y qué ocurre si vendemos la casa por debajo de ese precio? Que tienes muchísimas posibilidades de que Hacienda te envíe LA COMPLEMENTARIA. La Complementaria se puede definir como un “ajuste de cuentas”. Hacienda cree que esa vivienda vale más, y te reclama los impuestos correspondientes al precio que ella cree que vale. Te lo explico con un ejemplo para que te quede claro:
Siguiendo con el ejemplo anterior, imaginemos que el precio mínimo de venta de esa vivienda es de 100.000 €, pero al final al comprarla la escrituramos en 80.000 €. Y estamos super contentos porque nos hemos ahorrado 2.000 € en impuestos.
Pues resulta que Hacienda, ve que el precio mínimo era 100.000 € y te envía la complementaria reclamando esos 2.000 € que te has ahorrado. Por tanto, al final no te has ahorrado nada.
Pero lo peor no es eso, lo peor viene ahora. Resulta que tú esa casa la has comprado oficialmente por 80.000 € (aunque hayas pagado en realidad 100.000 €). Llegará un día en que querrás venderla, y por supuesto querrás venderla por cuanto más mejor; y aquí llega otra sorpresa. Hacienda te reclama también parte del beneficio que hayas obtenido de la venta de esa vivienda.
- Beneficio < 6.000 €: pagamos el 19%
- Beneficio entre 6.000 € y 50.000 €: pagamos el 21%
- Beneficio > 50.000 €: pagamos el 23%
Entonces, imagina que vendes la vivienda unos cuantos años después en 150.000 €, te voy a poner los dos casos, el CASO A en el que escrituraste en 80.000 € y el CASO B en el que escrituraste en 100.000 €:
CASO A:
Escrituramos en 80.000 €, pagamos 8.000 € de impuestos y luego Hacienda nos reclamó los otros 2.000 €. Por tanto, pagamos en total de impuestos al comprar: 10.000 €
Ahora vendemos en 150.000 €. El beneficio obtenido al vender es:
Beneficio = Precio Venta – Precio Compra = 150.000 € - 80.000 € = 70.000 €
Como pasamos de 50.000 €, pagamos el 23%. Por tanto, el 23% de 70.000 € = 16.100 €
Por tanto, entre compra y venta, hemos pagado a Hacienda:
10.000 € al comprar y 16.100 € al vender = 26.100 €
CASO B:
Escrituramos en 100.000 €, pagamos 10.000 € de impuestos.
Ahora vendemos en 150.000 €. El beneficio obtenido al vender es:
Beneficio = Precio Venta – Precio Compra = 150.000 € - 100.000 € = 50.000 €
Como no pasamos de 50.000 €, pagamos el 21%. Por tanto, el 21% de 50.000 € = 10.500 €
Por tanto, entre compra y venta, hemos pagado a Hacienda:
10.000 € al comprar y 10.500 € al vender = ¡¡ 20.500 € ¡!
Y AHORA ES CUANDO ALUCINAS, ¿verdad? Porque por querer ahorrarnos 2.000 € de impuestos al comprar, al final resulta que no sólo es que Hacienda te hizo pagar esos 2.000 € que te ahorraste, sino que en vez de pagar 20.500 € al vender, pagas 26.100 €… 5.600 € de más.
MORALEJA: Querer ahorrarte 1.000 € en impuestos al comprar puede hacer que lo pagues con creces al vender.
Y tú, ¿Qué te ha parecido este artículo? ¿Sabías que esto funcionaba así? ¿Alguna vez te lo habías planteado? ¿Sabes de alguien que lo haya sufrido?
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